土地價漲量缺或催生“市區豪宅化”

今年以來，北京高端住宅項目銷售情況火爆，不少項目已提前“收官”。高端住宅項目的熱銷成為今年一線城市樓市的重要特征。除改善型需求和資金保值需求旺盛外，地價的不斷上升也促使房企推出價位更高的項目。業內人士表示，由於一線城市核心區的土地資源稀缺，土地價值持續提升，已出現“市區豪宅化”的現象且呈擴散化趨勢。

保利地產聯合體10日以45億元摘得今年上海新“地王”，樓面價達27055元/平方米。在近期一線城市的土地交易熱潮中，不少地塊的樓面價創下該區域的歷史新高。同時，盡管三季度土地交易量較大，但今年以來土地交易量整體仍處於低位。

土地成交價攀高

今年中秋、國慶“長假”前夕，土地市場的交易節奏驟然加快。9月最后一周，北京成交住宅地塊10宗，蘇州成交8宗，合肥成交8宗。“長假”后，首開、招商、金融街等地產巨頭發布拿地公告。不少地方政府加快推出土地，以期通過土地交易增加財政收入。

近期一線城市高價地頻現。根據北京中原地產的統計，9月最后一周，北京成交的10宗住宅地塊平均樓面價為8181元/平方米，其中9宗地塊位於六環以外。大興區亦庄的兩宗居住用地樓面價分別達9934元/平方米和9961元/平方米，接近該區域地塊價格的最高水平。

鏈家地產的統計數據顯示，去年三季度，北京、上海、廣州、深圳住宅用地成交的溢價率僅為7.51%，今年三季度則攀升至23.12%。部分城市的土地出讓過程中存在底價設定過高、出讓方式過於倚重拍賣的情況，在一定程度上推高了土地成交價格。

市場預期的變化也影響了地價。北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，近期地價和溢價率均有所上升，顯示多數開發商對市場見底回升的判斷已基本一致。

業內人士認為，在樓市銷售相對旺盛、區域價值不斷提升的情況下，地價的提高屬合理現象，這種現象可能延續，但不斷提升的土地成本勢必最終轉嫁到房價中。

土地供應仍不足

“現在北京六環內基本上沒有合適的住宅用地，而且保障房配建的要求越來越多。所以，隻要有位置不算太差的土地，大家都會去爭搶。”某房地產上市公司相關負責人對中國証券報記者表示。

土地供應郊區化已成為近年來的重要趨勢，在土地資源稀缺的一線城市更為明顯。以北京為例，繼通州區之后，近年來房山區、大興區也開始成為土地供應的熱點區域，但仍難以滿足市場需求。

統計數據顯示，一線城市目前的土地去化周期不足一年，造成市場潛在供應不足。今年8月，國務院督查組表示，部分城市上半年住房用地供應計劃完成率較低，個別城市不到10%。

在中央政府督查和土地出讓收入縮水的雙重壓力下，從今年8月開始，各地加快土地供應節奏，促成土地市場交易的旺盛，但整體而言，今年以來的土地供應規模仍不如往年。鏈家地產的統計數據顯示，今年前三季度，十大城市的住宅用地交易面積同比下降39.1%。分析人士認為，完成今年的供地計劃頗有難度。

在今年的土地供應中，有相當部分用於保障房的配建。根據北京市土地整理儲備中心的數據，在今年9月29日北京成交的8宗土地中，有7宗土地配建公共租賃住房和限價房。“保障房配建要求越來越多，令房企在項目核算時抬高同一地塊商品房項目的成本。”上述房地產上市公司負責人表示，如果商品房用地成本較高，則企業傾向於以高端住宅的形式推出項目，容易形成高檔房小區與保障房小區並存的格局。

業內人士表示，在土地總供應量減少的情況下，未來普通商品房的供應量將受到影響。土地價格的上升將促使更多的項目以中高檔住宅的形式出現，可能進一步導致未來普通商品房供應不足並抬升整體房價。

警惕“市區豪宅化”

北京某高端房地產項目負責人對中國証券報記者表示，在城市規模不斷擴大、土地價值逐漸提升的情況下，一線城市核心地段的房屋價格將繼續攀高，並逐漸形成“市區豪宅化”。

目前北京四環內惟一的在售商品房項目“太陽公元”尾期將以大戶型的高端住宅形式呈現，預計均價將超過60000元/平方米。在3年前最初入市時，“太陽公元”以普通住宅的形式推出，均價尚不足目前售價的一半。

在一線城市，市區高端住宅項目的出現更多的是迫於土地成本。對於房地產開發商來說，當土地價格相對不高時，傾向於將項目做成普通住宅，面向首次置業需求﹔當土地價格偏高的，則傾向於以高端住宅的形式呈現，主要面向改善型需求和部分投資者。北京萬科副總裁肖勁曾直言，更希望選擇首次置業類土地，但當前市場的改善型需求同樣旺盛。

“改善型地塊”的不斷出現正在催生越來越多的高端住宅項目。中國証券報記者梳理近年來北京的土地成交記錄發現，土地成交樓面價在15000元/平方米以上的項目絕大多數被做成高端住宅。有開發商表示，如果不是政府部門的管制，一些項目可能報出更高的價格。

在當前的政策環境下，這種高端項目並不缺少市場。楊少峰表示，不少改善型需求仍在尋求釋放的空間。同時，在限購的背景下，有能力的購房者傾向於一步到位，購買更好的項目。但大量高檔房的出現不僅不符合調控目標，還容易造成土地資源的浪費。

業內人士表示，在地方財政吃緊、對土地出讓金頗為渴求的情況下，此輪土地交易熱潮可能催生一批高價地，高價地可能從城市核心區向郊區、從一線城市向二三線城市擴散。地價是房價的重要組成部分，有關部門應密切關注近期土地市場的交易情況，避免出現土地價格的非理性抬升，同時加大土地供應並及時公布土地出讓計劃，穩定市場預期。(記者 張敏)