港金管局總裁陳德霖：樓市過熱仍是最大風險

人民網11月20日電 據香港文匯報報道，香港外圍量寬令息率偏低，加上資金流入，利於樓市氣氛。香港金管局總裁陳德霖昨認為，樓市過熱仍是香港的最大風險，他指雖然目前供樓負擔比率低過97年時期，但現時樓市風險不比97年小，提醒市民投資置業仍要小心。金管局會密切監察市況，適時會推出適當措施。

陳德霖昨表示，樓市或許還會再升一段時間，但樓市隻升不跌的假設是一個錯誤，他指從來未見過有周期是隻升不跌，至於何時會逆轉，現時很難判斷。他稱，雖然美國聯儲局指超低息環境會維持到2015年中，但世事難料，環境變化會受很多因素影響。惟強調當局會密切監察市況，適時推出適當措施。

 

利率極低日后上調空間大

 

他認為，雖然目前供樓負擔比率低過97年時期，但現時香港樓市風險不比97年小。現時香港的供樓與家庭收入比率僅約五成，低於97年的109%，但當時平均按息為12厘，其后樓市泡沫雖爆破，但往后的6年半調整期，利息共回落了9厘，紓緩供樓壓力。但現時的情況剛巧掉轉，現時的按息平均2.3厘，利率極低，日后息口往上調的空間非常大。而市民現時一般的按揭貸款是30年期，就算再享有3年低息期，還是有很長時間可能回復高息環境，認為市民買樓必須量力而為。

所謂“供樓與家庭收入比率”是指一般50平方米單位（以七成20年按揭計）的按揭供款與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。

 

資產價格或進一步上升

 

他又指出，全球低息環境、推出量化寬鬆措施，國際資金或持續充裕，導致新興市場面對通脹壓力、資產價格或進一步上升，香港仍難以獨善其身。事實上，本地經濟正在放緩，但樓市卻繼續升溫，令樓價與實體經濟愈加脫節。在現時極不尋常的國際金融環境之下，應做好准備去應付資金流向可能再次出現大幅波動，和房地產市場過熱對金融及經濟穩定構成的風險。

 

應做好准備應付資金逆轉

 

他說，目前按揭貸款一般為樓價的五成多，這意味即使樓價跌四成，亦未必出現負資產，認為多付首期買樓，均有助業主及銀行提高防御風險能力。

據金管局披露，於今年9月14日推出第五輪有關按揭貸款的審慎監管措施后，平均按揭比率由2009年9月的64%，降至今年9月的55%﹔供款與入息比率，亦由2010年8月的41%，降至今年9月的36%。

至於近日資金轉炒非住宅物業如工商鋪等，會否影響香港銀行體系穩定。陳德霖回應指，銀行對工商鋪的按揭審批較住宅按揭謹慎，金管局會密切關注情況，如果交投過於熾熱為銀行帶來風險，會要求銀行採取收緊措施。