【海外版】海外置業：是“餡餅”還是“陷阱”

海外地產項目成2013年北京春季房展主力。新華社記者 羅曉光攝

    “隻要1-100美元，便可以買走一套房子。”這則美國汽車城底特律打出的樓市廣告語，賺足了中國投資者的眼球，也把近年來不斷升溫的中國人海外置業熱潮再度聚焦在鎂光燈下。相比於中國房價走勢的一片看漲，許多國家受歐債危機影響，房地產價格連年大幅下挫，使得越來越多中國人想赴海外“撿便宜”。那麼，中國投資者扎堆抄底海外樓市，究竟是“餡餅”還是“陷阱”呢？

　  置業身影遍布全球　　

　　“投資中國樓市不如去美國買房地產。”中國社科院近日的這一表態，再度引發了輿論的廣泛關注。中國社科院發布的2013年《投資藍皮書》稱，由於中國樓市上漲的空間有限，並且對投資需求有諸多限制，而美國房地產正處於觸底回升階段，上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。

　　事實上，海外置業近年來漸成熱潮，中國人置業的身影正在遍布全球，而美國是首選。據美國全國地產經紀商協會發布報告顯示，2007年，中國人在美國的購房花費僅佔所有外國人在美國購房花費的5%。而2012年，這個比例躍升至11%，中國人在美國購置房產花費90億美元，使其連續兩年成為美國房產第二大海外買家。

　　除美國外，澳大利亞、加拿大和歐洲的樓市也備受中國人青睞。據房地產咨詢公司高力國際發布的報告顯示，多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業熱門地區裡，境外買家的20%-40%來自中國﹔中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%﹔而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人。

　　海外房價便宜一半

　　在中原地產研究中心市場總監張大偉看來，房價無疑是促使中國人海外置業的首要原因。他表示，當前國內的房價較高，而國外很多地方的房價都顯得比中國更親民一些。北京五環、六環外的部分房子都已經漲到200萬到300萬元人民幣了，而在美國，隻要不是在很高端的地方買房，與上述等面積的獨棟住宅也就合100萬到200萬元人民幣。近幾年國外的房產價格雖然也有波動，但是其漲幅遠遠沒有中國大。

　　分析人士指出，受到“國五條”等調控政策的抑制，國內房地產投資回報率急劇降低，越來越多投資者看淡國內房地產前景，再加上目前國內投資渠道日趨狹窄、人民幣匯率不斷升值，使得投資者逐漸將目光轉向海外。

　　除投資外，移民也是中國人海外置業的重要原因。尤其是加拿大、美國、澳大利亞等中國移民首選國都已沒有買房移民政策，投資移民海外的門檻已經越來越高。近兩年，塞浦路斯、葡萄牙受歐債危機影響放開了投資移民的限制，無疑為中國人移民歐盟打開了另一扇門。

　　此外，隨著留學潮的不斷升溫，越來越多的投資者將置業首選在教育資源發達的國家及城市。

　　抄底“餡餅”不好消化

　　然而，像底特律這樣不到100美元“白菜價”的房子，真的這麼容易就能撿到便宜了嗎？事實上，如果沒有風險的話，這樣的餡餅無論如何也砸不到中國人的頭上。張大偉表示，這類低價房很多是租賃房，不是空置房。美國有法律規定，如果房屋已經租出去了，而且租住房子的租客如果沒有其他房產，即便租戶拒交房租，房主也不能將其趕走。所以在購買這類房產以后，房主無法立刻搬進去住，本身也沒有投資價值，買房者還需要將原來的房主對這些租戶的義務承擔過來。

　　其實，類似這樣隱藏在低價房產背后的政策風險還有很多。比如，英國有很多數千平方米的古堡售價僅為1英鎊，卻沒人敢買，因為英國規定，擁有產權者必須負責修繕這些房子。

　　相比於國內樓市“買不起”的現狀，海外房產則是“養不起”，投資者購房后每年需繳納房產稅、房屋保險等一系列費用，后期支出更像是個無底洞。比如在美國，計算房產稅的房屋價值是由政府估定。如果在底特律花500美元購買房產，其估價可能高達30萬美元，買房人每年需要支付6000美元左右的稅費，大大超出了房價。

　　“海外房產一般都是買時便宜住時貴，加上各類稅和保險，實際上的收益並不多。”張大偉表示，“抄底”的風險相當大，需要慎重投資。作為普通投資者，除非有移民的需求，否則並不適合海外置業。（周小苑）