什么样的房产税才管用

易宪容 (中国社会科学院金融研究所金融发展室主任)

 

要征收房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，二是科学的估价方法，三是税收征管能力。

 

房地产税在上海与重庆已经试点一年有余，从市场反应来看效果十分有限。同时，今年上海准备继续推行房地产税。我认为，如果当前推出的房地产税不是一种公正公平的税收制度，那么这种房地产税的推行所起到的作用必定小于预期。

 

普遍而言，在一个成熟的市场下，房地产税同其他财产税一样，是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)之一。无论是对房地产的投机炒作还是过度需求，房地产税都能起到重要作用。

 

一般来说，房地产税的课税对象只限于土地及房屋，在计算税基时，房产的抵押贷款即负债不得扣除。政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法：一是市场交易法，二是成本法，三是资本法。由于欧美国家房地产市场较为发达，市场交易法应用得最为普遍，特别是对自用住宅的估价。同时，如同个人所得税的征收一样，房地产税的征收同样对某些特定住房设定优惠减免办法。也就是说，房地产税的征收并非针对所有的住房，而是需要对不同使用性质的住房、对不同收入居民持有的住房、持有住房多少采取区别对待。

 

对征收房地产税，目前社会上不少人把它与土地出让金联系起来，认为购买住房时，房价中包括了70年土地出让金的钱，因此再征房地产税是双重课税。其实，这完全是一种误解。土地出让金与房地产税完全是两码事。比如，在发达的市场经济国家，土地都是私有的，住房建筑商修建住房时，都需要从私人手中购买土地，而这种土地的购买都得通过市场交易进行。发达的市场经济国家，建设住房的土地是市场购买的，但这些住房没有哪一套是不征物业税的。只不过，根据各种住房及家庭的情况所征收的税有所不同，甚至免税。这就是为何要建立一个公平公正的房地产税的关键所在。

 

不过，要征收房地产税需要一定的基础条件，一是详实的不动产登记资料，二是科学的估价方法，三是税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等，只有具备了这些条件，房地产税的开征才能有效进行，并达到开征房地产税所要达到的目标。

 

所以要开征房地产税就得先对现有的住房进行全面普查，在此基础上建立起住房档案，然后要设计公平公正的税收制度，以此来确定对不同的住房采取不同的税收优惠减免。

 

此外，不仅现有的二手房市场要成熟，而且要建立起科学规范的住房价格评估体系等。如果没有这些基础条件，仅仅为了征税而征收，那么这样的房地产税收制度能够起到的作用必然是有限的。