尹中立：土地極大改變著中國社會財富分配格局

當前，通過收入分配的改革以促進內需增長已經成為社會共識。國家也將於今年底之前出台收入分配的改革措施。從過去十年的市場運行看，收入差距擴大與房價上漲有直接的關系。因此，收入分配的改革不能忽視土地和房價的因素。

1998年之前，我國大陸地區的土地是政府無償劃撥的，土地沒有價格，因此，土地作為生產要素不參與社會財富的再分配。住房制度改革之后，土地作為生產要素開始參與社會財富的再分配，其結果是財富通過土地向政府與企業集中。

住房制度改革之后，我國的土地出讓制度發生變化，政府可以通過出讓土地獲得越來越多的收入。在1999年之前，隻有深圳等個別城市的政府通過出讓土地使用權獲得城市開發的資金來源。1999年之后，政府在土地使用權出讓的過程中獲得的資金來源越來越多。1998年，全國土地出讓收入僅68億元，2000年土地出讓收入為595億元，2001年為1295億元，2002年為2416億元，2003年為5421億元，2009年為1.5萬億元，2010年為2.7萬億。在不少城市，土地出讓金佔預算外收入的比例超過50%。這些收入對於政府來說是新增的收入，成為土地價格上漲的最大受益者。

房地產開發商也是這個土地價格上漲過程主要的受益者。最近幾年在財富排行榜的前100位富豪裡，相當一部分與房地產有關。

房改后的十年間有多少財富轉移到了政府和企業帳下？我們簡單計算一下就可以大致知道。從行業內的經驗數據看，建筑成本大約佔住房銷售收入的30%，將每年的住宅銷售收入減去建筑成本得到的“住宅開發毛收入”就是政府與企業通過出讓土地及房地產開發獲得的收益。1999年至2009年，住宅銷售收入共計14.31萬億元，將此數乘以70%得10.02萬億元，也就是說，房改后的11年裡各級政府和房地產相關企業通過住房獲得了大約10萬億元的財富。

可見，隨著土地價格的大幅度上漲，土地作為生產要素參與社會財富分配的程度越來越深，極大地改變著中國社會的財富分配格局。

住房制度改革之所以引起如此大的反響，主要原因在土地。建國之后的三十多年裡，土地實際上被排除在生產要素之外，但改革開放之后，尤其是房改之后，土地作為生產要素開始參與社會財富的分配，但理論上和政策上對土地要素如何合理地參與社會再分配沒有明確地給出答案，即使是《物權法》也對此採取了回避的態度。該問題不能一再拖延下去，時間拖得越長，矛盾積累越多。

從國外的經驗看，土地私有制的國家也普遍強調土地的共有屬性，用不動產稅、遺產稅等方式來實現土地的“共有屬性”目標，我國是土地公有制國家，更應該強調土地的“共有屬性”，這是我國有關房地產領域制度建設的立足點。

顯然，我國的住房制度退回到1998年以前的狀態既不現實也不理性。因此，可以在現行的制度框架下進行適當的調整，加大住房保障的覆蓋面便是一個可行的辦法，如可以規定“將土地出讓收入主要用於住房保障建設”，或“將土地出讓金封閉運行”。這樣可以真正實現“取之於民，用之於民”。（作者系中國社科院金融所研究員）