买房者：政策多变 想在价格底部买房比算命还难【3】

她打开的电脑数据库显示，罗先生、符先生曾看过的一栋高层中，已经有21户大户型房屋售出，并在长沙市房产局备案。

数位湖南媒体人士告诉记者，长沙特殊的限购政策在房价的松动中有重要作用。长沙采取的是“限小不限大”（90平方米（含）以下的新建商品房为限购主体）、“3+5”（长株潭三市+临近5个地市）城市群居民可购一套的方法。

为什么会采取这种宽松的限购政策？主要是长沙现有的存量房非常多。长沙2010年新开工面积差不多3000万平方米，2011年新开工面积是2779万平方米，供应量庞大。同时，多年的数据表明，在长沙购房的省内客户占很大比重；高峰时，非长沙户口购房比例达到70%。“地方政府出于去库存的考虑，肯定不会积极。”前述邓先生一语中的。

他提示，另一个更加醒目的信号是，长沙市内多个楼盘的整体项目价格都已“破万”，长沙购房的心理底线正被突破。

据湖南《潇湘晨报》报道，今年3月28日，嘉盛国际广场的销售均值达9500元/平方米；令人意外的是，楼盘一天销售了280套。4月1日，在长沙核心区的中山路与蔡锷路交界处的泉昇同福大厦精装修公寓，起价11000元/平方米。随后，在沿江风光带的华远、万达、复地等地产项目都已超过12000元/平方米。

一央媒驻湖南记者站站长透露，他在万达地产的沿江楼盘买了一套160多平方米的房子，价格达到1.6万元/平方米。

有文章说，“一如正在打开的潘多拉魔盒，长沙房价正在进入一个令人忧虑的节点。”该文称，一个危险却又无法回避的信号是，长沙中心区房价正在集体冲刺“万元”单价。这不同于过往单个楼盘的偶尔为之，成为城市核心区的集体冲动。中心城区房价从6000元/平方米，到8000元/平方米，继而“破万”，让购房者的心理底线正在不断地“被突破”。

一周一价的背后

很多人的购房是被“逼”出来的。余女士称自己是其中的典型代表。

数年前，她曾看中位于长沙南二环内雨花亭附近的一处楼盘，但开盘4000多元/平方米的价格让她犹豫不决，最终错过。2012年她发现该楼盘附近的楼盘涨到了6400元/平方米以上。

7月，她定了一套120多平方米的房子，到了9月，房价已升值20%，增值15万元以上。“8月中旬，我带小孩去玩，职业顾问说，现在几乎是一周一价。国庆后还有涨。”

一家央企在湖南的地产分公司的彭先生称，其实这是一种销售手法，期望定价策略达到“羊群效应”。信息不对称带来市场上特定时间供应不足，加上房产商各楼盘的价格不断攀比着上升，价格逼升很容易引发老百姓恐慌性抢房，推动成交的上升。

但他认为，金融政策的调整才是楼市真正的风向标。

恒广集团副总经理柳佳也持相同观点。他表示，限购绝对不是根本原因，真正产生作用的是银行信贷政策。在2011年，金融机构收紧了信贷政策，而随着多次存款准备金率的上调，政府对于货币流动性的抑制使得流入市场的资金量骤减。

“一边是开发商贷款受限，另一边是销售以后的按揭贷款放不下来。对于开发商的资金链有很严重的影响。”彭先生说，但今年年初以来，信贷宽松，两次降准，两次降息，对于楼市而言，都是重大的利好消息，它不仅加大了开发商的推盘节奏和销售力度，也改变了购房者观望的态度。

让许多开发商比较淡定的是，这样的好消息今年还可能继续。

8月19日，中金公司公布的一份报告显示，中国货币政策还会继续朝放松方向调整，仍维持年内2~3次降准的预测，下半年仍存在降息的可能。在数量政策方面，央行继续通过公开市场操作释放流动性，而降低存准率仍是大概率事件，并维持年内将有2~3次降准的基准预测；在价格政策方面，因实际融资成本仍然偏高，降息的压力继续存在，预期下半年有一次25个基点的降息。

泊富恒嘉市场研究中心指出，宏观政策将继续放宽，上半年“降准”、“降息”、“首套房贷款利率下调及首付款比例下调”等一系列措施表明宏观政策调控放宽的趋势比较明显。而在国际经济环境比较恶劣，国内经济增长速度不断下滑的环境下，为稳定国内经济发展，下半年宏观政策继续放宽的趋势难以改变。预计将在银行利息、贷款利率以及释放流动性方面进行进一步的调整。在政策持续放宽的环境下，市场将逐步回暖。

曾成功预测长沙楼市“底部”的邓先生表示，关注房价的变化，国内泛滥的流动性是最为关键的因素。