中國人海外置業趨熱 專家呼吁理性考量

新華網上海１０月２５日電（記者 魏宗凱）近日，一則“６６萬元人民幣購房移民德國”的微博，在網上被廣泛轉發和跟帖熱議，后經証實購房即能獲得德國綠卡根本不靠譜，但時下確實有一股海外置業熱潮在涌動。

近期在北京、上海等城市舉行的秋季房展會上，海外參展商數量眾多，來自北美、歐洲、東南亞和大洋洲等地區的項目均在中國積極尋找買家。２１世紀不動產提供的資料顯示，近幾年，中國海外置業逐年增加，超過五成有意海外置業的人士關注“購買房產是否可以移民”，近四成人士關注“投資回報”。

專家認為，受國內樓市宏觀調控政策以及近期部分海外房產有復蘇跡象的影響，海外置業再次引起投資者興趣，但同時伴有風險，應當理性投資。

“購買具有永久產權的５０平方米公寓一套，以此房產注冊一家獨資公司，獲得德國長期居留權。購房費用加綠卡手續費總計６６萬元人民幣。”這是近日在網絡上被轉發上萬次的一條微博內容，但事后証明完全不是那麼回事。

在德國生活多年的網友“飛七七”說，德國不屬於移民國家，對投資移民要求非常高，在德國光買房並不能獲得法人簽証和長期居留許可。

澳大利亞地產投資商鐵魚置業董事長周華稱，近十年來中國房產市場的高速發展和歐美國家經濟持續不景氣，形成了中國內地和海外房價有所倒挂的現象，並由此催生了海外地產投資機會。

“值得注意的是，海外置業中介機構良莠不齊，往往利用市場信息不對稱誤導投資者，最后給投資者造成不可挽回的損失。”周華稱，如一些國家對購房貸款有明確的分類和限制，但中介故意隱瞞，導致投資者難以貸款支付房款。

業內人士提醒，由於經濟低迷，眾多海外開發商進入中國市場招攬客戶，但海外買房一定要慎重，一些宣傳資料上所寫的內容都是開發商出於自身營銷目的進行闡述，購房者和投資人要有自己的判斷。

新浪海外地產總經理鄭翎昀稱，熱門國家的移民政策越來越緊，門檻越來越高，且偏金融投資，直接買房移民的國家不多，英國、美國、澳大利亞都沒有這方面的政策，葡萄牙、塞浦路斯、馬耳他是少數允許買房移民的國家。“如果是以移民為目的海外置業，必須了解清楚這個國家的移民法律條文”。

另外，一些中介機構往往以穩健的投資回報和幫助投資人實現財務自由來打動購房者。上海秋季房展會上就有中介告訴記者，其在澳洲留學期間發現房地產業大有可為，后來放棄金融業的高薪職位，從事房地產投資，目前已在澳洲持有多套房產，每月除去支付銀行的貸款外，還有不菲的租金收入。

據業內人士介紹，事實上，海外置業的投資收益並不一定可觀，房價不會像前幾年中國房地產市場動輒翻番的爆發式增長。從在國內房展會上參展項目的推介來看，美國、加拿大、澳大利亞等國家的項目，租金回報從“４％到１０％不等”，如果考慮到貸款利息，投資回報並不高。

澳大利亞大都會地產發展集團執行董事肯·伍德裡告訴記者，投資海外房地產並不是每個項目都包賺不賠，要選擇好的項目﹔另外，不要期待短期內就有很高回報，更重要的是所購物業的保值和穩健增值。

而據國內一些代理機構稱，海外房地產市場同樣有波動，也會出現泡沫，海外置業要選擇時機。德國一家房地產中介公司發布的調查報告顯示，歐債危機推動德國房價大幅上漲，已導致該國房地產業出現泡沫。在截至６月的過去１２個月內，柏林房價同比上漲２０％，德國整體房價同比上漲６％。

中國房產信息集團研究總監薛建雄稱，目前全球經濟都處在低迷期，各國的置業投資機會不甚理想。所謂的海外置業受熱捧，正是太多國外項目來國內推銷炒作出來的。以簡單的房價收入比和租金房價比來判斷發達國家的房價較低，實際上存在很大誤區。房價升值預期的依據應是人口增長能力和收入增長能力，歐美國家基本上這兩點都不滿足，所以房價升值空間非常有限。因此海外置業要注意房價走勢、匯率、購房政策、管理費用、稅費等風險控制。購房者要選擇市場秩序穩定、法律健全、商業環境完善的經濟體，盡量把海外置業的風險降到最低。