商品房預售制變成融資工具 綁架消費者和銀行

盡管選擇的是國內知名開發商的住宅項目，王先生卻一點也高興不起來。

去年，王先生購買了一套煙台萬科海雲台的住宅，再過兩個月就要收房了。但是，從8月28日開始，王先生卻開始了維權。

“買房時萬科承諾的污水處理廠改造、小區六大主題公園，現在看，恐怕都要成為泡影。”王先生說。

從8月25日開始，煙台萬科海雲台的業主就開始了集體維權，從一開始的抗議價格下跌，到目前的抗議開發商未兌現承諾。海雲台的業主與煙台萬科房地產開發有限公司展開了近一個月的斗爭。

“造成這種局面的根本原因就在於現行的商品房預售制度。”中國消費者協會副會長、人民大學商法研究所所長劉俊海說，商品房預售制度把風險都轉移到了消費者身上，如果不對這項制度進行改革，業主與開發商之間的矛盾將會越來越多。

預售引發業主與開發商糾紛不斷

8月22日，煙台萬科房地產開發有限公司宣布旗下的海雲台項目降價促銷，引發了前期業主的不滿。

3天之后，上百名海雲台前期業主聚集到海雲台項目售樓處抗議。8月25日，9月1日，業主代表與煙台萬科房地產開發有限公司進行了兩次談判。

從第二次談判起，業主們不再對價格下跌提出意見，而是對煙台萬科房地產開發有限公司的前期承諾提出要求。“價格下跌我們認了，我們希望萬科能把之前承諾的事情做好。”業主劉女士說。

最讓業主們糾結的是這個樓盤旁邊的污水處理廠。

業主提供的購房合同顯示，合同的最后一頁列出了海雲台項目周邊不利的環境因素，共有11條，其中對污水處理廠的表述為：本小區西南約150米處側面有污水處理廠及晾晒場，可能有一定異味。

“買房的時候，萬科的銷售人員說這個污水處理廠要改到地下，上面建一個公園，說要相信萬科改變周邊環境的能力。”劉女士告訴記者，再過兩個月就要收房了，還看不到一點改動的跡象。

讓業主們意外和不滿的是，在9月1日與煙台萬科房地產開發有限公司談判時，該公司副總經理郭軍否認對污水處理廠作過承諾。

中國青年報記者與郭軍取得聯系，但截至發稿時，未獲得郭軍的回復。

煙台萬科房地產開發有限公司品牌經理馬艾娜不明白為什麼業主對污水處理廠這麼糾結，“銷售的時候已經對這個污水處理廠進行公示了，合同裡也有提示，不知道業主在糾結什麼。”

但是，業主們堅持認為在污水處理廠問題上得到過萬科銷售人員的承諾。

業主提供給記者的幾封郵件顯示，煙台萬科房地產開發有限公司曾向海雲台項目銷售代理公司做出指示，在污水處理廠問題上如何向購房人解釋。比如當客戶問到對污水處理廠的遠期規劃時，銷售人員應該回答：政府確實有這些想法，但是具體規劃方案沒有落實。現階段污水處理廠領導、技術人員正在與德國、法國的技術人員探討污泥如何處理造成影響最小的問題。

“除此之外，萬科也利用南側臨近污水處理廠的2.6萬平方米用地打造了一個大型的生態主題公園，種植了大量的落葉喬木，同時利用高大喬木在視覺上對其進行了隔斷，並且也起到淨化空氣的作用。”“再說您選擇了這裡其實更看重的還是這邊的海岸稀缺資源和城市中心(煙台)芝罘區海景房的升值潛力。”

這幾封郵件顯示，2011年8月12日，萬科海雲台項目組在對這個污水處理廠進行考察之后，提出了一個大膽的建議：在現階段海雲台周邊無較大異味的時候，進行空氣環境質量檢測，同時在銷售中心公示，用數據証明海雲台周邊空氣環境良好，對人身體不會造成危害。這個建議得到了採納。

此外，有關海雲台項目配套六大主題公園的承諾也成為業主與煙台萬科房地產開發有限公司爭執的焦點。

“利用20余萬平方米界外地，萬科精心打造六個主題公園。”海雲台銷售時的宣傳畫冊上這樣描述。

“可現在的銷售人員都不知道這6個主題公園了。”業主王先生說，9月1日，業主代表與煙台萬科房地產開發有限公司談判時，該公司副總經理郭軍表示會按照約定把六大公園建好。

業主們不放心，要求煙台萬科房地產開發有限公司就此出一個會議紀要，把有關六大公園的承諾落在紙上，但未獲得煙台萬科房地產開發有限公司的支持。

煙台萬科房地產開發有限公司品牌經理馬艾娜告訴本報記者，這六大主題公園不在開發項目內，是市政的配套工程，隻不過是交給萬科來建設。“公司並不打算把這個落在紙上，不會在合同以外出具這樣的東西。”

業主最關心的問題都沒有得到滿意的答復，矛盾被激化。業主們開始持續地到售樓處堵門、打橫幅、貼標語，甚至在售樓處吃吃喝喝。

9月4日、11日，雙方一度還發生了肢體沖突。

9月6日，煙台萬科房地產開發有限公司發出公告稱：我們如果有缺點與錯誤，一定會承擔責任，決不推卸掩飾。但沒有法律與合同依據的訴求，我們不會因為受到非理性行為的壓力而作出無原則的讓步。

預售制變種成融資工具

在煙台萬科海雲台項目的部分業主看來，之所以陷入如今的尷尬境地，就是因為這是期房。

不僅這個項目，在全國各地，由商品房預售制引發的投訴和矛盾層出不窮。

我國房地產市場採取預售制度以來，預售商品房價格波動，質量與廣告宣傳、設計規劃不符，延期辦証、延期交房，甚至項目爛尾的事情在全國各地輪番上演。

在偉業我愛我家集團副總胡景暉看來，預售制度最大的問題就在於開發商的承諾不兌現。相比現房銷售，預售制讓開發商有了捂盤惜售、延遲建設等的可能。

預售制下，開發商有了空手套白狼的能力。房子還沒建好就可以售出實現資金回籠，繼而可以抽出資金進行別的項目的開發建設。

用胡景暉的話說，正是由於預售制，開發商可以6個鍋蓋蓋10口鍋。而對消費者來說，錢已經付了，房子還沒拿到手，風險卻先扛了起來。

“這些年我國城市化進程很快，房地產市場的需求量很大，開發商處於強勢地位，消費者沒有辦法在購房合同上與開發商進行談判。”胡景暉說，實際造成了雙方的不公平。

而按照劉俊海的說法，預售制是把購房風險向消費者轉移的方式，這種游戲規則對消費者明顯不利。

“我國的商品房預售制來自香港，但與香港並不一樣。”中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜說。她提供的資料顯示，商品房預售制度並非中國獨有，在美國、英國、日本、韓國、馬來西亞等國家和地區都存在，是與現房銷售並存的一種住宅銷售方式。

但是，在這個制度的具體操作模式上，我國與其他國家和地區完全不一樣。

在香港，購房者隻需要支付所買住宅全價款5%∼10%的定金。日本的購房者隻需要支付10%的定金。韓國購房者支付全房價款的20%~30%，且可以在一年內分期支付。美國通常是支付1萬元定金。剩下的房款等到交房的時候才結清。

不僅如此，對開發商收到的預售款也有嚴格監管。比如在香港，預售款收入與開發企業自有資金賬戶實施分離，銀行依據開發企業的工程進度對預售款的使用和規模進行審批。

但在我國內地，購房者則需要一次性向開發商支付所有房款。開發商對預售款的使用缺少監管。

汪利娜告訴記者，我國的商品房預售制度安排讓預售成了開發商最重要的融資來源。最高時，定金、預收款和個人按揭貸款要佔到開發商資金來源的49%。

“這已經不是一個簡單的房屋買賣行為或企業訂單式生產的營銷策略的問題，而是中國特定市場環境下企業融資的一種選擇。”汪利娜說。

是什麼讓預售制在中國變成開發商的融資工具？

在胡景暉看來，主要就是1998年我國開啟房地產市場時開發商力量弱，資金實力不足，不借助這種方式很難打開房地產市場。

“當年推出公房改革的時候，1萬多元1套的房子大多數人都買不起，推出商品房后大家更買不起。”汪利娜說，開發商拿不到回款，資金壓力大，影響繼續開工建設，而國家當時又特別缺房子。政策就向開發商進行了傾斜。

正是這種傾斜讓開發商在短短數年內迅速發展壯大起來。“地方政府忙著跟開發商一起經營城市，對消費者的關注更加少了。”汪利娜說。

於是，房地產市場的風險通過這種變異的預售制轉向了消費者和銀行。

對於銀行來說，預售商品房中出現的“假按揭”、“一房多售”和“爛尾樓”都是巨大的金融風險，一些開發商挾預售款潛逃的事情也時有發生。

“商品房與其他商品不同，許多建筑質量問題隻有到購房者入住使用后才能逐漸發現。可等發現質量問題，商品房常常又過了保修期。”汪利娜說，這類曠日持久的法律官司，或由此誘發的銀行不良貸款率的上升，在許多城市都屢見不鮮。

預售制到了該廢止的時候

正是這種“變異”的商品房預售制導致房地產市場上不誠信行為比比皆是。近年來，有關商品房預售制的爭論從來就沒有停止過。今年還一度傳出要廢除商品房預售制度的消息。

在汪利娜看來，這個制度需要大刀闊斧地改。這其中包括建立商品房交付使用制度、商品房質量評價體系和質量終身制度，完善網上交易平台體系建設等。

“最關鍵的就是要把游戲規則做好。”汪利娜說，法律層面如果強化了對消費者的保護，開發商就不敢在質量、配套等問題上放鬆要求。在預售制度中，消費者始終處在信息不對稱和相對弱勢的地位，強化對消費者的保護是必須的。

在汪利娜看來，預售制度的改革很難一步到位，但不能不改，可以逐漸提高標准。比如從現行的高層封頂后預售，逐步提高到完成外部裝修、內部裝修或按完成全部工程百分比給予預售許可﹔要求企業提留質量保証金﹔加快房地產企業征信制度建設等。

“對那些無視預售合同不按期交房的開發企業，消費者有權要求賠償，政府應(對這些企業)給予處罰。”汪利娜說，相關法律一定要嚴格執行。

按照《中華人民共和國消費者權益保護法》，消費者享有公平交易權和求償權。也就是說，當消費者購買了名不符實的商品房時，有權拒絕履行房屋買賣合同，並要求開發商給予賠償。但在現實中，消費者向開發商索賠基本不可能。

應該說，在現行商品房預售制度下，開發商獲得了快速成長的機會，與1998年時相比，現在開發商的實力已經不可同日而語。

“這麼多年下來，很多開發商都上市了，融資渠道越來越多，開發商的利潤率也很高。”胡景暉說，目前已經具備了對預售制叫停的條件。於情於理，取消預售制都是有利於行業發展的。

不過，胡景暉認為，目前的房地產市場依然是供不應求的格局，潛在的需求量很大。如果突然廢止預售制，可能會導致短期供應量不足、價格上漲的局面。廢止這個制度，需要更多的准備。

多年以來，劉俊海一直認為預售制是房地產市場的萬惡之源，按照他的設想，這個制度早就該廢止了。

“當年選擇這種制度是效率優先觀念的體現，GDP上去了，消費者的利益卻被忽視了。”劉俊海說，這個制度設計讓開發商空手套白狼，造成了大量的腐敗行為。現在正是改革的好時機。