消化周期降至5個月 解析北京樓市庫存變化

作為反映樓市冷暖的晴雨表，庫存量一舉一動牽動著購房者、開發商以及調控部門的敏感神經。從年初庫存高壓難解到近日庫存創新低，短短的8個月時間，北京樓市庫存變化反差之大令人咋舌。

現狀  庫存消化周期降至5個月

庫存量是已經開盤入市交易但當前並未售出的待售房屋數量，是反映房地產市場活力與風險的重要指標。

在上一輪樓市低迷的2009年，北京庫存一度曾維持在11萬套。在限購、限貸以及未來房價仍將進一步回落的預期下，去年12月7日，北京的商品住宅庫存不足一個月新增萬套，庫存總量沖上13萬大關。按照當時的銷售速度，在不增加新房供應的情況下，消化13萬的樓市庫存需要兩年時間。 

中國房地產研究會、中國房地產業協會今年3月發布的《中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，2012年中國500強房企的庫存已達到4.9945萬億元，存貨均值同比增加50.34%，增幅較2010年進一步攀升6.47個百分點，平均每家500強房企的存貨已達到99.89億元，創歷史新高。

面臨龐大的庫存壓力，各大房企從年初開始紛紛採取“以價換量”銷售策略，隨后樓市迎來小陽春和紅五月，實現銷售逐月攀升。時隔8個月之后，庫存再度成為各家機構關注的焦點，相比年初的庫存重壓，庫存不足成為各界關注的焦點。

中原地產此前發布的報告數據顯示，9月2日北京商品房住宅庫存套數僅為77104套，這一數值創造了北京住宅庫存量的最低值，按照之前一個月簽約套數14525套計算，可售去化月份僅5個月。庫存減少在最近明顯影響了成交，以年內調整庫存統計辦法為例，在2012年3月27日住建委將庫存中部分不可售住宅剔除后，市場庫存量為90556套，按照當時的月成交8085套計算，去化周期為11個月。在2011年9月1日，當時市場庫存去化時間更是近20個月。

報告表示，77104套的庫存數據，可以說是創造了這一統計數據的歷史最低點。在正常市場消化周期中，庫存量應該在10個月以上，低於10個月的庫存市場的供不應求情況可能比較嚴重。“目前的市場情況，出現5個月的極低數據，主要是因為供應減少和8月份成交量中個別含保障房屬性的商品房大量簽約導致。但目前市場的供應缺口已形成，可能會影響金九銀十市場。”

回應  消化周期銳減程度被夸大

在金九銀十即將到來的敏感時刻，有關庫存不足的消息引起市場各界高度關注。對於北京商品住房庫存消化周期從去年9月的20個月減至目前的5個月的說法，北京市房協並不認同。

據媒體報道，北京市房協相關人士認為，北京商品住房庫存消化周期從去年9月的20個月減至目前的5個月的說法有問題，該說法一方面沒有考慮之前已經清理了無效庫存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位進行推算，使得消化周期看起來相差過於懸殊。同時“商品房庫存4萬至8萬套屬正常”。

截至8月末市住建委網站上顯示，全市商品住房庫存7.7萬套，包含保障房2.4萬套、純商品住房5.3萬套。

鏈家地產市場研究部常清認為，從年庫存消化量來看，市住建委3月份清理庫存后北京房地產市場逐漸進入深度去庫存階段，年內至今的庫存淨消化為10859套，全年的庫存淨消化或會達到2007年的水平。從歷史數據來看，目前的庫存波動依然處在相對平穩狀態，並未出現2008年和2009年的極冷極熱的情況，庫存並沒有出現明顯的不足，部分區域如通州仍是庫存的高壓區。

解析  庫存量應動態看待

雖然各方對於北京樓市庫存保持多大數量存在分歧，然而，庫存的下降卻已經是事實。在中原地產市場研究部總監張大偉看來，庫存的下降與今年市場供應量跟不上消化量有關。

中原地產數據顯示，在2012年前8月合計預售214個項目(期)，供應住宅套數為34878套。少於2011年前8月的113個項目36934套，2010年前8月的149個項目45562套。與此同時，從3月來，持續半年成交量回暖，5-8月連續4個月新建住宅成交量超過萬套。

然而，在特殊時期，由於短期缺少市場供應也會導致庫存下降的“假象”。以今年年初為例，2012年1月市場轉入傳統銷售淡季，供應量大減，隻有4個項目入市，提供住宅506套，還不及1月份平均周成交量，由此造成庫存量連續下滑的主要原因。

9月初樓市庫存的下降，也與8月北京市場供應斷頓有關，京城樓市經過前期大量開盤，供應量集中釋放后卻沒有持續跟進。8月13日以來，新房市場在半個月的時間內一直沒有新項目入市，出現間歇性“斷供”。

隨著金九銀十的到來，新盤供應的增加也增加庫存，中原地產市場研究部統計數據顯示：從9月5日到10日不到一周時間內，住宅供應項目達到了11個，供應住宅套數為4275套，供應明顯開始加速。相比8月份全月供應僅僅5525套住宅。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，庫存量並不是一個靜態數字，而是一個動態的數字。在市場不斷簽約成交的同時，新開盤待售的樓盤也在不斷增加。“3月份住建委清理后，是9.1萬套的庫存。現在的數據是7.7萬套，也就是說，5個月的時間，消耗的(原)庫存僅為1.4萬套，這個數字反而可以說明今年的庫存消化量並不大。照這個速度計算，再加上新開盤的住宅，后4個月庫存壓力依然很大。”

供應  土地密集供應補庫存缺口

北京未來兩年供應缺口可能在千萬平米，北京剔除2008年及2011年的調控影響，正常市場對住宅的簽約面積需求在1000萬-1500萬平米之間，而最近兩年的土地供應量僅能滿足一年的購買需求，未來兩年的土地供應缺口可能達到1000萬平米左右。

從8月中下旬開始北京明顯加大了土地的供應力度。北京土地市場分別於8月17日、 23日、27日、30日和9月5日集中推地，截至目前，共有32宗地塊等待“出閣”。在等待出讓的地塊中，備受關注的無疑是朝陽孫河、來廣營地塊以及西城月壇南街地塊。

開發商經過近一年的調整之后，也將開啟新一輪的土地擴張計劃。根據鏈家地產市場研究部對萬科、中海等10家龍頭房企的監測顯示，從6月開始，龍頭房企拿地步伐開始加大，6-8月，這10家龍頭房企拿地金額都保持在150億元左右。9月份開始，龍頭房企拿地加速明顯，根據統計，合計拿地金額達82.4億元，已超過8月全月的五成。

常清表示，對於開發商來說，隨著回籠現金的增加，不排除部分項目上調價格來提高毛利率，但是市場上大幅漲價的情況依然沒有出現，房企策略依然是在回暖窗口期加速出貨。