房地產不再是居民投資首選

近日，中國人民銀行發布四季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，居民對未來物價上漲預期和房價上漲預期均出現大幅回落，房地產投資不再是居民的投資首選，而未來3個月中國居民有購房意願的比例接近歷史低點。

調控短時間不會放鬆

央行報告顯示，居民對當前房價感受變化不大，對房價上漲預期出現大幅回落，房地產市場出現濃厚的觀望氣氛。

武漢科技大學金融証券研究所所長董登新在接受本報記者採訪時表示，中國城鎮化進程正在加快，目前中國居民投資渠道單一，而且存款負利率，將來房產對投資者仍具有足夠吸引力。不過，在相當長時間裡，可能是兩三年甚至三五年內，中國房價都不再會出現大幅上漲，投機需求相對減弱，但投資需求仍會存在。因此，房地產調控在近兩年內估計仍不會放鬆，這有利於鞏固已有的調控成果。

在此前，中央經濟工作會議也再次明確，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。而對抑制房價起到明顯調控效果的限購政策將在2012年得以繼續執行。在已實施限購令的46個城市中，繼深圳、海口、福州、長春、廣州和佛山等城市明確將實行后，北京、上海、廈門和青島也表態明年將繼續執行限購政策。

期盼房價大跌不現實

“市場不要幻想未來的調控會有所鬆動，我們面臨的現實是政策可能還會‘做加法’。”中國房地產學會副會長陳國強指出，由於明年房地產將繼續“深調”，整個行業所感受的溫度也將更低，市場可能面臨更加低迷的狀態，價格出現鬆動的范圍更大，調整的幅度也會更大。隨著房價逐漸回調到位，需求將逐漸釋放，市場也會慢慢達到新的均衡。

董登新也對此觀點表示認可。他認為，在限貸、限購、限價等政府直接干預與行政管制措施下，房市供求已在悄悄發生改變。商品房新開工面積減少，成交量減少，新增商品房數量減少，房市可能轉變成有價無市，這反而有利於房價穩定。

在董登新看來，2012年房價不會出現居民所期盼幅度的大跌。因為，如果中國房市真的下跌20%以上，則會直接打擊中國“市場信心”，也會打擊投資者信心。

董登新認為，中國經濟正處在經濟轉型、產業升級過程中，整個經濟都需要信心。房地產已成為我國關聯度極高的支柱產業，它受打擊有多深，中國經濟受傷害的程度將有多重。因此，調控房市的目標是長期穩定房市，而不是要在短時間內打垮房價。 

董登新強調，房價的合理性應該表現為長期“穩定”或“滯脹”，而不是在短期內的絕對下跌。而政府對房市的調控，將逐漸由行政手段轉向經濟手段，比如，房產稅、房產類資本利得稅，這都是抑制房市過度投機和過度投資的有效杠杆。

調整后市場仍大有可為

事實上，盡管目前各地房價都出現了不同程度的回落，但是無論是剛性需求的購房者，還是投資需求的炒房客，面對明年房價可能繼續下跌的趨勢，都處在觀望之中。明年是否是買房的合適時機，房價能否降到合理價格，無疑成為民眾最為關心的問題。 

“在城市化不斷加速的過程中，在紙幣相對貶值的趨勢下，房產仍是居民比較穩定有效的財富貯藏形式。”董登新表示，隻要房價適度回落，就會產生買入意願。總之，隻要工業化和城市化沒有完成，人們對房產的追逐就不會停止，除非行政直接干預。 

“不過，企圖將房價降至中低收入者都能買得起商品房，這是不現實的。”董登新表示，中低收入者主要靠保障性住房滿足居住需求，隻有中高收入者才有能力投資房產。因此，中低收入者尤其是低收入者的剛性住房需求，隻能依靠政府的保障性住房解決，而中高收入者對房產的投資需求則是有足夠彈性的。所以，中低收入者期望房價越跌越好，這種心情可以理解，但要想跌至他們都能買得起，這不太現實。  

然而，對於房地產市場的未來前景，全國人大財經委副主任委員賀鏗對此依然看好。他認為，中國2050年要達到中等發達國家水平，農村人口應該降到20%以下才合理。根據人口增長速度，平均每年還要新轉移1600萬人口到城市。從長遠來講，還有這麼多人要住房，隻要房地產的市場秩序調整好，房地產是大有可為的。（本報記者 周小苑）

《 人民日報海外版 》（ 2011年12月23日   第 02 版）