金九過半樓市成交平平 官方重申調控影響預期

“金九”過半，但樓市成交量依舊表現平平。從上半月的成交數據來看，不僅京滬兩地成交量下滑嚴重，包括北上廣深在內的十大城市總體成交量也比8月同期下降了近一成。不過業內人士認為，數據的“不理想”與網簽統計的滯后有很大關系，而隨著9月來各地新增供應的“井噴”，預計“金九”將漸漸顯露成色。

上半月十大主要城市成交量跌一成京滬下滑嚴重

根據北京住建委公布的網簽數據顯示，2012年9月上半月，北京新建住宅網簽總量為4561套，與8月上半月同期相比下跌了24%，環比8月下半月下降44.9%。二手房方面，上半月全市網簽總量為5442套，與8月份同期相比下跌了16.6%，環比8月下半月跌幅更是達到了29.4%。此外，日均簽約量為362.8套，創近5個月新低。

和北京一樣，上周上海的新房和二手房市場成交均出現了不同程度的下滑。據新聞晨報9月16日報道，“金九”第二周，上海樓市遭遇“滑鐵盧”，周成交量沒能延續之前兩周的上揚勢頭，驟降超2成。

另據鏈家地產市場研究部統計，上半月，包括北上廣深在內的十個重點城市成交量在36000套左右，比8月上半月減少約10%，佔8月全月成交量的41%。

對於“金九”上半月的成交數據，不少業內人士也表示，因為數據滯后的原因，成交量還沒有完全顯示為網簽數量，所以並不能完全真實地反映出當前的市場成交狀況。

樓市加速供應三季度全國成交量或創近兩年新高

不少業內人士均向中新網房產頻道表示，導致“金九銀十”初期市場成交減少的另一個重要原因是前期供應量的減少所致。而主要城市市場供應量的短缺已經逐漸影響市場，加上土地價格居高不下，使得“金九銀十”期間開發商以價換量的積極性並不高。

據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，上周上海新建住宅新增供應面積共計21.5萬平米，環比下降10.4%。這已經是上海樓市連續第3周出現供應量回落，雖然仍稍高於8月份整體單周供應面積均值，但較2周前30.5萬平米的高位，回落了近3成。此外，目前樓市部分剛需樓盤的實際價格較年初已呈現漲多跌少的局面。

不過，隨著各地樓市供應量的不斷增加，業內預計9月下半月的成交量將逐漸恢復“金九”成色。

鏈家地產市場研究部常清認為， “金九”前期，樓市成交並沒有明顯表現出旺季特征。一方面，由於8月底至9月初供應量較少導致成交量下滑﹔另一方面，近半年以來的釋放，購房需求短期內已經較難出現集中釋放，表現在成交量方面則是逐漸趨穩。

與成交量的下滑相比，9月上半月北京一手房新增供應量已經出現明顯增加。據北京市住建委數據，截至目前，北京新增住宅套數合計達到了16個項目5781套，供應量已經超過了8月份全月的5525套住宅。

業內人士還指出，雖然“金九”並未出現開門紅，但整體成交量仍然居於年內高位，2012年三季度全國成交量預計將達到最近2年來的新高。

官方頻頻重申調控力度防止樓市“量價齊升”

雖然“金九”開局表現平平，但是中原地產市場研究部總監張大偉認為，今年“金九銀十”樓市成交量價上漲的可能性依然非常大，而最近是否出台政策和政策力度的變化將直接影響到“金九銀十”樓市上漲的幅度。

9月13日，上海市房管局發布了《關於進一步嚴格執行房地產市場各項調控政策的通知》(以下簡稱《通知》)。這是一個半月內，上海第二次重申限購令的執行情況。

《通知》指出，各區縣房管部門要抽查一定比例的在售商品住房項目，重點是本區域范圍內成交價格較高、價格上漲較快、外地人士購房佔比異常以及存在其他成交異常情況的商品住房項目。

鏈家地產市場研究部常清認為，近期政策層面傳達出的信號對市場預期產生一定影響，購房者抄底心理相對6、7月份有所減弱。成交量相對穩定的情況下，成交價格不會出現太大浮動。雖然上半年房企經營狀況明顯好轉，但是銷售策略仍會以“高周轉”為主，尤其從8月之后龍頭房企頻頻出手拿地，對於自持資金的也會更明顯。因此年底前推盤量還會增加，一定幅度的優惠也不會明顯收窄。

據鏈家地產門店反映的信息來看，9月以來二手房的房源委托量和來店咨詢的客源量都有所下降。

常清認為，從二手房市場來看，業主和購房者的心理預期差距拉大，使得市場陷入僵局，今年的“金九銀十”不但難以出現突破性上漲，甚至難以超越6,7月份的成交高峰。

房企重燃土地儲備熱情 8月來拿地金額超前7月總和

中新網房產頻道整理發現，8月以來，萬科共計新增17宗土地，平均不到3天就拍得一宗地﹔按拿地資金來看，8月以來萬科、華潤、招商三企業分別拿出134億元、54億元、45億元用於土地儲備，一個半月的耗資量均已超過今年前7個月的總額。

值得一提的是，這一輪拿地熱潮也是自2011年“新國八條”調控政策出台以來，大型房企首次大規模儲備土地。

關於近期企業拿地動機，胡景暉分析表示，一方面，對企業而言，調控以來近20個月的持續去化使得儲地大戶也無地開發，“巧婦難為無米之炊”，從可持續發展的角度考慮，拿地補倉迫在眉睫﹔另一方面，各地政府基於土地財政的考慮，當前多數地塊成交溢價率也相對不高，這對房企來說是拿地的好時機，尤其對那些上半年由於以價換量而損失利潤的房企來說，低地價顯然能為將來入市的項目提升利潤空間。