今年樓市四大看點 房價再度反彈還是合理回歸

房價漲勢得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設創下歷史新高……剛剛過去的2011年，中國樓市“屢調屢漲”的怪象終結。2012年樓市交易僵局能否打破，長效機制能否建立，保障房的“穩定器”作用能否發揮……這是展望2012年乃至以后中國樓市的關鍵看點。

房價再度反彈還是合理回歸？

要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸。按照中央經濟工作會議明確的精神，業內專家綜合分析，“遏制房價快速上漲”的目的初步達到。國家統計局數據顯示，2011年11月份70個大中城市住宅銷售價格繼10月之后，再次下跌。    

從銀根看，央行表示，2012年將繼續實施穩健的貨幣政策，保持政策的連續性和穩定性。

“目前沒有收到放鬆房地產開發貸和個貸的信號。”上海一商業銀行大客戶部負責人近期告訴記者。

從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個一線城市已相繼表態，今年均將繼續執行住房限購政策。投資投機性需求今年可能繼續受到遏制。

從供應看，去年的中央經濟工作會議強調，加快普通商品住房建設，擴大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設比重均明顯上升，再加上庫存增加，今年樓市不具備因供應短缺而產生“搶購”的環境。

值得關注的是，一些重點城市正在重估房地產的定位。比如，上海市主要領導近期強調，“要痛下決心，堅定不移地推動科學發展”，“經濟發展必須減少對房地產等的依賴等”。業內人士指出，這將深刻地影響市場預期，進一步削減房價反彈的“心理基礎”。

知名房地產研究專家陳淮說：“對中國房地產業來說，“依靠於恐慌性的需求，依靠於過度佔有資源的需求，依靠於為賣而買的需求支撐的關系時代過去了。”

不過，業內人士同時提醒，不排除一些二、三線城市房價今年仍然上漲。為防止上漲動力的“過快轉移”，要通過責任機制嚴格確保政策執行到位。

相持僵局如何打破？

這一輪調控中，與房價穩中有降伴生的，是交易僵局的持續。在年均城市化速度近1%、住房建設仍被認為處於“絕對短缺”的時期，交易的持續萎縮不是正常情況。

中國房產信息集團的數據顯示，2011年上海房價下跌了0.56%，但供應和成交量均明顯下降﹔成交降幅更是接近兩成，創近7年來新低。

如何打破僵局？主要是“兩端發力”。對開發商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過銷售房屋回收成本的路徑上來﹔對購房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場恢復正常的活躍度。

不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時，不可避免地對合理購房需求產生了“誤傷”。上海白領李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’。”

住建部部長姜偉新強調，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保証首次購房家庭的貸款需求。北京市發改委副主任趙磊表示，在當前情況下，樓市調控政策仍然不能放鬆力度，但不排除根據形勢的變化在適當的時機採取微調。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為：“預計今年上半年，信貸額度趨於寬鬆，首套房貸利率會有機會回落。”